Invertir en pisos turísticos: Guía completa [2025]
Según datos de Fotocasa, el 3% de los compradores quieren invertir en inmuebles para alquilar. Pero no para el alquiler tradicional, sino para el turístico. Además, según datos del mismo portal, 2 de cada 10 propietarios destinan sus pisos al sector de alquiler temporal.
Estos datos solo confirman que el sector turístico en España se hace cada vez más fuerte. Por eso, invertir en apartamentos turísticos es una alternativa que seduce a grandes y pequeños propietarios.
Para que tengas una idea, en el 2024, España recibió 93.1 millones de visitantes internacionales. Este número supera, con creces, los más de 85 millones que nos visitaron en 2023. Además, la nueva ley de vivienda es otro factor que impulsa a los dueños a buscar invertir en pisos turísticos.
Pero, ¿cómo invertir en pisos turísticos para alquilar?
Esto va a depender de varios factores, empezando por si quieres invertir en casas para alquilar o en pisos de alquiler turístico. En cualquier caso, en este artículo te vamos a dar toda la información necesaria.
Sigue leyendo y toma nota.
Cómo invertir en pisos turísticos: Guía paso a paso
Invertir en inmuebles para alquilar es de las mejores alternativas para ganar dinero. El año pasado, un informe de Cinco Días, calificó la inversión en pisos para alquiler temporal como “inversión de refugio”. Esta definición se debe, entre otras cosas, a la atractiva rentabilidad de hasta el 7% anual que ofrecen los alquileres turísticos.
Por esta razón, es clave que aprendas a cómo invertir en pisos turísticos. Para ayudarte, hemos creado esta guía paso a paso:
Paso 1. Ten tus objetivos claros
Antes de lanzarte al agua, lo primero que debes hacer es tener tus objetivos claros. Toma tu tiempo y responde estas preguntas:
Definir bien tus objetivos te ayudará a trazar un plan eficiente para lograrlos. Además, también te sirve para darte cuenta si la inversión inmobiliaria en España es la adecuada para los retornos que buscas.
Paso 2. Conoce la normativa
En España, la regulación del alquiler turístico es un factor clave que debes conocer antes de invertir. La normativa es diferente en cada ciudad y cada vez más ayuntamientos tienen sus propias normas. Por eso, te recomendamos que tengas detalles de la normativa en la zona donde piensas invertir.
De lo contrario, es posible que tengas problemas al tratar de empezar a rentabilidad tu alquiler temporal.
Además, debes tener presente que las normas del alquiler turístico en España son muy cambiantes. Por tanto, planificar a más de 5 años es complejo, más cuando tú mismo gestionas el alquiler vacacional.
Paso 3. Haz un estudio de mercado
¿Dónde invertir en pisos para alquilar? Esta es una de las preguntas que debe estar en tu cabeza y es muy importante contestar. Para tener certeza, lo primero que debes hacer es un estudio de mercado.
Dicho estudio debe incluir:
Demanda. La rentabilidad del alquiler turístico depende de la tasa de ocupación, por eso, debes conocer en qué región hay más demanda. Para hacer la investigación básate en datos duros, por ejemplo, puedes ir a la base de datos del INE donde puedes ver el número de turistas internacionales y otros datos de interés.
Estacionalidad. Este es otro factor a tener en cuenta para saber dónde invertir en departamentos turísticos. Por ejemplo, si tienes o compras un piso en Baleares, sabes que en verano es donde tendrás mayor ocupación. En cambio, si vas a invertir en inmuebles en Madrid, sabes que no te afectará tanto la estacionalidad.
Competencia. Cada vez hay más competencia, según datos de Exceltur, en el 2024 se añadieron más de 55.000 pisos turísticos a la oferta en España. Por eso, debes conocer las zonas donde no haya tanta saturación, ya que los precios por noche tienden a ser más bajos.
Por lo general, los inversores buscan lugares que reúnan gran demanda, que no los afecte tanto la estacionalidad y donde puedan competir. Algunos lugares interesantes son Málaga, Barcelona y la rentabilidad del alquiler turístico en Madrid también es un factor atractivo.
Después de que hayas hecho la investigación, el siguiente paso es…
Paso 4. Empieza a buscar tu inmueble
Sabemos que no es fácil encontrar un inmueble en el mejor lugar para invertir en pisos turísticos. Y las razones son muchas, no eres de la zona, es tu primera vez comprando inmuebles o no conoces muy bien el mercado inmobiliario. Por eso, en este paso es importante que cuentes con apoyo profesional.
En Dobo Homes podemos ser ese apoyo para ti. Si quieren invertir en propiedades para alquiler turístico, nosotros te vamos a ayudar. Ofrecemos un servicio que incluye desde la compra del inmueble hasta su gestión y mantenimiento. Así, no tienes que preocuparte por nada, solo de recibir tus ganancias.
Una vez tengas la propiedad, es momento de analizar su potencial.
Paso 5. Conoce la rentabilidad del piso turístico
Invertir en pisos turísticos es como cualquier otro negocio, te puede ir muy bien o te puede ir muy mal. Pero, por fortuna, en la industria de la hostelería se han desarrollado varios indicadores que te pueden decir la rentabilidad esperada de un piso.
Esos indicadores son:
ADR (Average Daily Rate). Tarifa promedio por noche que un huésped paga por una reserva. Se calcula dividiendo los ingresos totales por el número de noches vendidas.
ALoS (Average Length of Stay). Duración promedio de estancia de los huéspedes. Se obtiene dividiendo el número total de noches ocupadas entre el número de reservas.
Tasa de ocupación. Porcentaje de noches reservadas en relación con las noches disponibles. Se calcula dividiendo las noches ocupadas entre las noches totales del período y multiplicando por 100.
Gastos de explotación. Costos operativos de la propiedad, como mantenimiento, limpieza, suministros, impuestos y comisiones de plataformas.
Tasa de capitalización. Rentabilidad de la propiedad en función de sus ingresos netos anuales y su valor de mercado. Se calcula dividiendo los ingresos netos por el valor de la propiedad y multiplicando por 100.
Si consideras que la rentabilidad es buena y va acorde con los objetivos de inversión que has trazado, solo te queda hacer una oferta por el piso.
¿Cómo sacar mayor provecho a la inversión en pisos turísticos?
Para obtener un mejor rendimiento, debes enfocarte en la promoción de tu propiedad. Recuerda que la rentabilidad va a depender de la cantidad de noches que esté ocupado el piso. Garantizar esto no es sencillo, por eso, muchos propietarios buscan una empresa de gestión de alquiler vacacional que se encargue.
Los servicios incluyen:
Promociones de la propiedad
Garantía de una alta tasa de ocupación
Mantenimiento y limpieza
Gestión de clientes (check-ins y check-out)
Análisis de rentabilidad
Informes y evaluaciones sobre tu inversión
Todo esto y más te ofrecemos en Dobo Homes para que tú solo tengas que poner tu capital a producir.
Si quieres invertir en apartamentos turísticos y hacerlo bien, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.